Ingatlan bérbeadás ÁFA szabályai
A tárgyi mentesség főszabálya
Az ingatlan bérbeadása az áfa rendszerében főszabály szerint tárgyi adómentes tevékenységnek minősül. Ez azt jelenti, hogy az adóalany az ingatlan bérbeadásakor nem számít fel áfát, és a bérlőnek sem keletkezik e jogcímen adófizetési kötelezettsége. A tárgyi mentesség általános szabály, amely minden ingatlanra kiterjed, függetlenül annak rendeltetésétől. Ez a főszabály azonban nem abszolút, mivel az Áfa törvény lehetőséget biztosít az adóalany számára, hogy a bérbeadás adókötelessé tételét válassza.
Az adókötelezettség választásának lehetősége
Az adóalany a bérbeadás tekintetében dönthet úgy, hogy az általános szabálytól eltérően áfát számít fel. Ez a választás minden bérbeadásra vonatkozik, nem csupán egyes szerződésekre vagy bérlőkre. A választás megtételéhez az adóhatóság felé bejelentést kell tenni, és az döntés visszavonásig, de legalább öt évig kötelezi az adóalanyt. Amennyiben a bérbeadó az adókötelezettséget választja, jogosulttá válik a bérbeadással összefüggésben felmerült beszerzések előzetesen felszámított áfájának levonására. Ez különösen akkor bír jelentőséggel, ha a bérbeadásra szánt ingatlanon a bérbeadó jelentős beruházást hajtott végre, és annak áfatartalmát érvényesíteni kívánja.
Lakó- és nem lakóingatlan bérbeadásának különbségei
A szabályozás megkülönbözteti a lakóingatlan és a nem lakóingatlan bérbeadását. Lakóingatlan esetében akkor is fennmarad a tárgyi mentesség, ha az adóalany általánosságban az adókötelezettséget választotta. Ez azt jelenti, hogy lakóingatlant a bérbeadó kizárólag tárgyi mentesen adhat bérbe, nincs lehetősége arra, hogy a bérleti díjra áfát számítson fel. Nem lakóingatlanok esetében azonban az adókötelezettség választásának szabálya marad érvényben, vagyis a bérbeadó dönthet arról, hogy áfásan vagy mentesen kívánja hasznosítani az ingatlant.
Ez a különbség jelentős adózási következményekkel jár: míg a nem lakóingatlanok esetében a bérbeadó a választás révén levonási jogot szerezhet, addig a lakóingatlanok bérbeadása esetén a levonási jog gyakorlása kizárt. Ezzel a szabályozás egyértelműen a lakhatási funkcióhoz kapcsolódó tevékenységet kívánja kedvezményezni, ugyanakkor a gazdasági rendeltetésű ingatlanok esetében rugalmas mozgásteret biztosít az adóalany számára.
Közüzemi költségek és járulékos szolgáltatások számlázása
A közüzemi költségek áfa kezelése
Az ingatlan bérbeadásával összefüggésben gyakran felmerül a kérdés, miként kell kezelni a bérlőre áthárított közüzemi költségeket. Ide tartoznak például a villamos energia, a víz, a gáz, a fűtés, valamint a közös költség meghatározott tételei. Az áfa szempontjából azt kell vizsgálni, hogy ezek a költségek önálló ügyletként kezelendők-e, vagy pedig a bérbeadás részét képezik.
Az Európai Unió Bíróságának ítélkezési gyakorlata, valamint a hazai jogalkalmazói gyakorlat alapján, ha a közüzemi költségek a bérbeadás szerves részét képezik, és a bérlőnek nincs tényleges választási lehetősége azok tekintetében, akkor a költségek a bérleti díj részének minősülnek, és annak áfa-kezelését követik. Ez azt jelenti, hogy ha a bérbeadás tárgyi mentes, akkor a közüzemi költségek is tárgyi mentesek, ha pedig a bérbeadás adóköteles, akkor a közüzemi költségek után is áfát kell felszámítani.
Más a helyzet akkor, ha a bérlő közvetlenül maga szerződik a közüzemi szolgáltatóval, és a szolgáltatás igénybevételéről közvetlen számlát kap. Ebben az esetben a közüzemi költség nem része a bérbeadásnak, hanem önálló ügyletként kezelendő a szolgáltató és a bérlő között, így annak áfa-kezelése is önállóan történik.
Járulékos szolgáltatások minősítése
A bérbeadás mellett gyakran előfordul, hogy a bérbeadó egyéb, a bérleti szerződéssel összefüggő szolgáltatásokat is nyújt. Ilyen lehet például a takarítás, a portaszolgálat, a karbantartás vagy az őrzés-védelem. Az áfa szempontjából ezek a szolgáltatások akkor minősülnek járulékosnak, ha a bérbeadás teljesítéséhez szorosan kapcsolódnak, és a bérlő számára nem önálló célt képeznek, hanem kizárólag a bérleti szerződés teljesítését szolgálják.
Ha a szolgáltatás járulékosnak minősül, akkor a bérleti díj részét képezi, és annak áfa-kezelését követi. Ha viszont önálló gazdasági célja van, és a bérlő külön is igénybe vehetné, akkor önálló ügyletként kell kezelni, amelynek áfa-kezelését önállóan kell meghatározni. A helyes minősítés meghatározó jelentőségű, hiszen közvetlenül kihat arra, hogy a bérbeadó milyen adómértéket alkalmazhat, illetve milyen mértékben gyakorolhat levonási jogot a kapcsolódó költségek tekintetében.
Időszaks elszámolású számlák és korrekciók
(folyamatos teljesítés)
Az időszakos elszámolás fogalma
Az áfa rendszerében az időszakos elszámolás különös jelentőséggel bír az ingatlanhoz kapcsolódó ügyletek esetében. Időszakos elszámolásról akkor beszélünk, ha a felek között olyan tartós jogviszony áll fenn, amely alapján meghatározott időszakokra vonatkozóan történik a teljesítés és az ellenérték meghatározása. Ilyen lehet például az ingatlan bérbeadása, a közös költség elszámolása, vagy más, folyamatos jellegű szolgáltatás.
Az Áfa törvény a teljesítés időpontját az időszakos elszámolások esetében speciális módon határozza meg. Főszabály szerint az időszak utolsó napja számít a teljesítés időpontjának, függetlenül attól, hogy a számla mikor kerül kiállításra, illetve mikor történik a tényleges pénzügyi teljesítés. Ez biztosítja, hogy az áfa-bevallásban és az adófizetési kötelezettség meghatározásában egyértelműen rögzíthető legyen a teljesítéshez kapcsolódó időpont.
A jogszabály ugyanakkor további pontosításokat is tartalmaz. Ha a számla kiállítása és a fizetés teljesítése megelőzi az elszámolási időszak utolsó napját, akkor a teljesítés időpontja a korábbi esemény – vagyis a számla kiállítása, illetve a fizetés időpontja – lesz. Ezzel a szabályozás összhangba hozza a gazdasági folyamatot a számlázással és a bevallással.
Számlázási és korrekciós szabályok
Az időszakos elszámolású ügyletek esetében a számlázás sajátossága, hogy a feleknek a meghatározott időszakra vonatkozóan kell elszámolniuk, mégpedig a teljesítés időpontjára tekintettel. A számla tartalmazza az adott időszakban nyújtott szolgáltatásokat vagy a használat ellenértékét, és ennek alapján történik az áfa megállapítása.
Problémát jelenthet azonban, ha az elszámolás alapjául szolgáló adatok utólag módosulnak, például a közüzemi költségek tényleges fogyasztás alapján kerülnek elszámolásra, vagy a felek között korrekció válik szükségessé. Ilyen esetekben helyesbítő vagy stornó számla kiállítására kerül sor. A korrekció során a módosításnak mindig az eredeti ügylet áfa-kezelését kell követnie, vagyis a javítás nem hozhat létre új ügyletet, csupán az eredeti tranzakció adatait pontosítja.
Az időszaki elszámolás esetén külön figyelmet érdemel az előlegfizetés kezelése. Amennyiben az adóalany az elszámolási időszak előtt előleget kap, úgy az előleg áfa-vonzata az előleg átvételének időpontjában keletkezik, és erről külön számlát kell kiállítani. Az időszaki számla kiállításakor az előleget figyelembe kell venni, és a korábban felszámított áfát levonással érvényesíteni kell.
A korrekciós szabályok célja, hogy biztosítsák az áfa rendszerében az adósemlegesség és a pontosság érvényesülését. Az időszaki elszámolás sajátossága, hogy a tényleges adatok sokszor utólag állnak rendelkezésre, így a javítás és korrekció beépített része a rendszernek. A helyesbítés révén a felek és az adóhatóság egyaránt biztosítékot kapnak arra, hogy a nyilvántartások és a bevallások a gazdasági valóságot tükrözzék.