Az illetékfizetési kötelezettség keletkezése
A visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség az alábbi esetekben keletkezik: ha a vagyonszerzés szerződésen alapul, úgy a kötelezettség annak megkötésének napján keletkezik. Ez a szabály érvényes az olyan lízingszerződésekre is, amelyek ingatlanra, gépjárműre vagy pótkocsira vonatkoznak, és amelyek alapján a futamidő végén a tulajdonjog átszáll a lízingbe vevőre.
Árverés útján történő tulajdonszerzés esetén az illetékkötelezettség az árverés napján áll be. Ha a vagyonszerzés bírósági vagy hatósági határozaton alapul, akkor az illetékfizetési kötelezettség a határozat jogerőre emelkedésének, illetve véglegessé válásának napján keletkezik. Az egyéb, előzőekben nem nevesített esetekben az illetékfizetési kötelezettség időpontja a vagyonszerzés tényleges napjára esik.
Amennyiben a vagyonszerzési ügylet hatósági jóváhagyáshoz, engedélyhez, hozzájáruláshoz vagy tudomásulvételhez kötött, az illetékkötelezettség keletkezésének időpontja a jóváhagyás (több jóváhagyás esetén az utolsó) napja. Ugyanez az elv alkalmazandó akkor is, ha az ügylet hatálybalépéséhez harmadik személy beleegyezése szükséges.
Abban az esetben, ha a szerződés felfüggesztő vagy bontó feltételhez kötött, illetve kezdő időponthoz kapcsolódó, akkor az illetékfizetési kötelezettség a szerződés hatályának beálltával keletkezik.
A visszterhes vagyonátruházással kapcsolatban az illetéktörvényben előforduló fogalmak meghatározása
Az illetékekről szóló törvény alkalmazásában az „ingatlan” fogalma alatt a földet és minden olyan dolgot kell érteni, amely a földdel alkotórészi kapcsolatban áll. Az „ingó” ezzel szemben minden olyan dolog, amely nem minősül ingatlannak, ideértve a fizetőeszközt, az értékpapírt, valamint a gazdálkodó szervezetekben fennálló vagyoni betétet.
A „vagyoni értékű jog” körébe tartozik az építményi jog, a földhasználat, a haszonélvezet és a használat joga, ideértve az üdülőhasználati jogot, valamint az időben megosztott szálláshasználatot is, továbbá a vagyonkezelői jog, az üzembentartói jog, és az ingyenes vagyonszerzés esetén a követelés.
A „forgalmi érték” a vagyontárgy olyan pénzben kifejezett értéke, amely az illetékkötelezettség keletkezésének időpontjában az adott vagyontárgy általános piaci viszonyok között történő értékesítése esetén elérhető lenne. A meghatározás során figyelmen kívül kell hagyni a vagyontárgyat terhelő adósságokat, valamint azokat a bérleti jogokat, amelyek az átruházással megszűnnek.
A belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság ingatlanvagyonának forgalmi értékét a saját tulajdonában álló ingatlanok értékének, valamint a közvetlen vagy közvetett 75%-os részesedéssel bírt gazdálkodó szervezetek ingatlanvagyonának arányos részértéke adja.
A „lakástulajdon” olyan ingatlant jelent, amelyet lakás céljára létesítettek, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepel, vagy ilyen bejegyzésre vár. E körbe tartozik az építési engedély alapján lakóházként létesülő szerkezetkész épület is. Nem tekintendő lakástulajdonnak az olyan építmény, amelyet már legalább öt éve nem lakáscélra hasznosítanak, vagy amely nem szükséges a lakóépület rendeltetésszerű használatához (például garázs, műhely, üzlethelyiség).
A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja és általános mértéke
Az illeték alapja
A visszterhes vagyonátruházási illeték számításának kiindulópontja a megszerzett vagyontárgy – legyen az ingatlan, ingó vagy vagyoni értékű jog – forgalmi értéke. Ez az érték meghatározó minden olyan esetben, amikor a törvény eltérő rendelkezést nem tartalmaz.
Amennyiben az illetékkötelezettség ingatlanok cseréjéből ered – kivéve a lakástulajdon és a hozzá kapcsolódó vagyoni értékű jog cseréjét –, az illetékalap a megszerzett ingatlan forgalmi értékeként kerül megállapításra. Hasonlóképpen, tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén is a megszerzett vagyontárgy forgalmi értéke képezi az illetékalapot.
Az általános mérték alkalmazása azon vagyonszerzések esetében történik, ahol a megszerzett vagyontárgy nem minősül lakástulajdonnak, így például garázs, üdülő, tároló vagy egyéb ingatlan, továbbá ingók esetén.
Az illeték általános mértéke
A megszerzett vagyon forgalmi értékét figyelembe véve, annak teljes összegére vetítve – kivéve, ha jogszabály másként rendelkezik – az általános illetékmérték 4 százalék.
Ingatlan vagy belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén az illeték mértéke ingatlanonként 1 milliárd forintig 4 százalék, a meghaladó részre pedig 2 százalék. Ugyanakkor az egy ingatlanra jutó illeték összege nem haladhatja meg a 200 millió forintot.
Részleges ingatlanszerzés – például résztulajdon – esetén a fenti értékhatárokat a szerzett tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni. Ugyanez érvényes a vagyoni értékű joggal kapcsolatos szerzésekre is, ahol az illetékmértéket annak arányában kell meghatározni, amekkora értéket a jog az ingatlan forgalmi értékéből képvisel.
Ha az ingatlan vagyoni értékű joggal terhelt, akkor a jog értékét le kell vonni az ingatlan forgalmi értékéből, és a fennmaradó értékre kell alkalmazni a megfelelő illetékmértéket. Ez akkor is igaz, ha a vagyoni értékű jogot az ingatlanszerzéssel egyidejűleg alapítják meg.
Speciális szabály vonatkozik a belterületbe vont ingatlanok visszterhes átruházására. Ilyen esetekben az illeték alapja a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) által meghatározott, szerzéskori forgalmi érték és az átruházáskori forgalmi érték különbözete. Az illeték mértéke e különbözet alapján 90 százalék. Amennyiben a visszterhes vagyonátruházás tárgya egy olyan társaságban fennálló vagyoni betét, amely belterületbe vont ingatlannal rendelkezik, az illetékalapot az előbb meghatározott különbözetnek és a vagyoni betét arányos részesedésének szorzataként kell kiszámítani, és szintén 90 százalékos illetékmértékkel kell terhelni.
A lakástulajdon megszerzésének visszterhes vagyonátruházási illetéke
Lakástulajdon megszerzésekor a visszterhes vagyonátruházási illeték alapját a megszerzett lakás teljes – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értéke képezi. Az illetékmérték ebben az esetben differenciált: 1 milliárd forint forgalmi értékig 4 százalék, az ezt meghaladó értékrész után 2 százalék, azonban az egy lakás után kiszabható illeték összege legfeljebb 200 millió forint lehet.
Amennyiben nem teljes, hanem résztulajdon kerül megszerzésre, úgy az 1 milliárd forintos értékhatárt, valamint a 200 millió forintos maximumot a megszerzett tulajdoni hányad arányában kell meghatározni. Ugyanez az arányosítás alkalmazandó abban az esetben is, ha a lakást vagyoni értékű jog terheli, és ez a jog az ingatlan forgalmi értékének csökkentésével számít bele az illetékalapba.
Lakástulajdonok cseréje
Amennyiben a vagyonszerző magánszemély, és lakástulajdont csere jogcímén szerez, az illeték alapját az elcserélt lakástulajdonok – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete képezi. A visszterhes vagyonátruházási illetéket tehát nem a megszerzett lakás teljes értéke után, hanem kizárólag a csereként adott és kapott ingatlanok értékkülönbsége után kell megfizetni.
Az értékkülönbözet számításakor a haszonélvezeti vagy használati jog értéke levonható, vagyis a lakás forgalmi értékét e jogok csökkentik, amennyiben azok a szerzéskor fennállnak.
Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, akkor minden egyes lakásszerzéssel szemben csak egy másik – közvetlenül megelőző vagy követő – lakáscserét lehet figyelembe venni, mégpedig azt, amelyik az adott cseréhez képest kedvezőbb illetékalapot eredményez. Ha nincs ilyen megfelelően igazolt másik csere, akkor az adott lakáscserére az általános illetékszabályok alkalmazandók.
Továbbá, ha a cserére kerülő lakástulajdont haszonélvezet vagy használati jog terheli, és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos újra bejegyezteti ugyanazt a jogot, akkor az illetéket is ennek megfelelően kell megállapítani. Ilyenkor:
-
a vagyoni értékű jog szerzője a forgalmi értékkülönbözet alapján számított jog értéke után fizet illetéket;
-
a tulajdonos pedig az e jog értékével csökkentett értékkülönbözet után.
Ez biztosítja, hogy ugyanazon személy jogának fenntartása ne eredményezzen kettős illetékfizetést.
A cserepótló vétel szabályai
Ha magánszemély olyan lakást vásárol, amelyet csere céljából szerez, vagyis másik lakását 3 éven belül korábban eladta, vagy 1 éven belül eladja, akkor a cserepótló vétel szabályai alkalmazhatók. Ebben az esetben az illeték alapját nem a vásárolt lakás teljes forgalmi értéke, hanem a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – értékének különbözete képezi.
A lakások forgalmi értéke csökkenthető a rajtuk fennálló haszonélvezeti vagy használati jog értékével, ahogy azt az Itv. 72. § rendelkezései lehetővé teszik.
A kedvezményes illetékalap alkalmazásának feltétele, hogy a vagyonszerző hitelt érdemlően igazolja:
-
a másik lakástulajdon eladásának tényét (például a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas szerződéssel),
-
továbbá nyilatkozatot tegyen arról, hogy megfelel az Itv. 21. § (2) és (4) bekezdésében meghatározott feltételeknek.
Ha a vevő több lakástulajdont vásárol vagy értékesít a fenti időszakokban, akkor minden egyes vásárlással szemben csak egy értékesítés vehető figyelembe – az, amelyik kedvezőbb illetékalapot eredményez.
Amennyiben nincs megfelelő igazolható másik ügylet, akkor az illetékkötelezettséget a főszabály szerint kell megállapítani, vagyis a teljes forgalmi érték után, az általános mértékek alapján.
Lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog figyelembevétele
Ha a megszerzett lakástulajdont vagyoni értékű jog terheli – ideértve különösen a haszonélvezeti és használati jogot –, akkor az illeték alapját ennek figyelembevételével kell megállapítani. A vagyoni értékű jog csökkenti az ingatlan forgalmi értékét, tehát az illetéket a csökkentett érték után kell megfizetni.
A csökkentés pontos módját az Itv. 72. § szabályozza. A jog értékének kiszámítása:
-
időtartamhoz kötött jog esetén: az ingatlan egyévi értékének a jog időtartamával való szorzata,
-
életfogytig tartó jog esetén: az ingatlan egyévi értékének az életkornak megfelelő szorzata.
Példa: ha egy 100 millió forint forgalmi értékű lakáson 10 évre szóló haszonélvezeti jog áll fenn, akkor az ingatlan egyévi értéke = 5% = 5 millió forint, a jog értéke 5 millió × 10 év = 50 millió forint, így az illetékalap 100 – 50 = 50 millió forint.
A vagyoni értékű jog csak akkor csökkenti az illetékalapot, ha azt bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, vagy arra jogszabály szerinti jogosultság áll fenn.
Új lakás vásárlása vállalkozótól
Teljes mértékben mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az olyan új lakás megszerzése, amelyet a vásárló természetes személyként, a lakás pedig olyan vállalkozótól származik, aki azt értékesítési céllal építette.
A mentesség feltételei:
-
az eladó vállalkozónak minősüljön (gazdasági társaság vagy egyéni vállalkozó),
-
az ingatlan új építésű legyen, vagyis korábban nem került értékesítésre, használatba vételre,
-
az értékesítés időpontjában rendelkezésre álljon a használatbavételi engedély vagy az egyszerű bejelentéshez kapcsolódó hatósági bizonyítvány.
Ha ezek a feltételek teljesülnek, akkor a lakásszerzés illetékmentes – függetlenül annak forgalmi értékétől. A mentesség kizárólag új építésű lakás vásárlására érvényes, és nem alkalmazható akkor, ha az eladó nem vállalkozó vagy a lakás használt.
Vagyoni értékű jog esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja
Haszonélvezet, használat esetén az illeték alapja
Amennyiben a visszterhes vagyonszerzés során a vagyonszerző javára egyidejűleg haszonélvezeti vagy használati jogot is alapítanak, és ezt a jogot bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, akkor az illeték alapját képező forgalmi értéket e jog értékével csökkenteni kell. A tulajdonos tehát a vagyonszerzése után a csökkentett értékre vonatkozóan fizet visszterhes vagyonátruházási illetéket, míg a haszonélvezet vagy használat jogának szerzője a saját szerzése után – a jog értékének megfelelően – köteles illetéket fizetni.
Nem keletkezik visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség akkor, ha az ingatlanon fennálló haszonélvezeti vagy használati jog már korábban – az átruházást megelőzően – bejegyzésre került, és az ingatlant ilyen teherrel együtt idegenítik el. Szintén nem keletkezik illetékkötelezettség, ha az elidegenítő a saját maga részére fenntartja e jogot. Ilyen esetekben a tulajdonszerző kizárólag a haszonélvezeti vagy használati jog értékével csökkentett forgalmi érték után köteles illetéket fizetni.
Ez a szabály akkor is irányadó, ha a tulajdonjog megszerzője maga a haszonélvezeti vagy használati jog jogosultja. Ilyen esetben a tulajdonszerző nem fizet külön illetéket a már meglévő, saját jogán fennálló használati vagy haszonélvezeti jog után, az illetékkötelezettség csupán a csökkentett forgalmi értékre terjed ki.
A fentiek szerint meghatározott illetékalap után a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke megegyezik az általános szabályok szerinti mértékkel.
A vagyoni értékű jogok értékének meghatározása
A vagyoni értékű jogok – kivéve az építményi jogot – egy évi értéke azzal az ingatlannal vagy ingóval számított forgalmi érték húszadrészével egyezik meg, amelyre a jog vonatkozik. Meghatározott időre szóló vagyoni értékű jog esetén a jog értéke e számított egyévi érték és a kikötött évek számának szorzataként állapítható meg, ugyanakkor ez az összeg nem haladhatja meg az egyévi érték húszszorosát.
Amennyiben a jog természetes személy javára kerül kikötésre, és az annak időtartama a jogosult életkorához vagy személyes körülményeihez igazodik – például életfogytig tart –, a jog értékét az alábbi szorzók szerint kell meghatározni:
-
ha a jogosult 25 évesnél fiatalabb, a szorzó 10;
-
25–50 év közötti életkor esetén 8;
-
51–65 év között 6;
-
65 év felett 4.
Ha a vagyoni értékű jog időtartama két személy élettartamától függ, és a jogosultság a legkorábban elhaló személy halálával szűnik meg, akkor az idősebb személy életkorát kell figyelembe venni. Ezzel szemben, ha a jogosultság a leghosszabb életű személy haláláig áll fenn, a számítást a legfiatalabb életkor alapján kell végezni. A kiszámított illetékalapot a jogosultak között oly módon kell megosztani, hogy az arány megfeleljen az egyes jogosultak életkora alapján számított egyedi értékek arányának.
Ha a vagyoni értékű jog egy házasság időtartamára szól, a számítás során az idősebb házastárs életkorát kell alapul venni.
Az időleges jellegű üdülőhasználati jog, valamint a szállás időben megosztott használati joga értékét naptári napokra vetítve kell meghatározni: ezek értéke az egyévi érték 1/365-öd része, megszorozva a szerződésben biztosított napok számával.
Az építményi jog értéke kivételt képez a fenti szabályok alól, mivel annak értéke minden esetben a forgalmi értékkel egyezik meg, függetlenül az időtartamtól vagy a jogosult személyétől.
A cikk következő részében részletezésre kerülnek a leggyakrabban előforduló illetékmentességek és illetékkedvezmények, valamint az illeték megfizetésének és annak elmulasztásával kapcsolatos szabályok is.