Ingatlan értékesítés visszterhes vagyonátruházási illeték kedvezmények és mentességek
Lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megvásárlása családi otthonteremtési kedvezménnyel és csok plusszal
A visszterhes vagyonátruházási illeték alól mentes a lakás tulajdonjogának, illetve tulajdoni hányadának megszerzése abban az esetben, ha a vagyonszerző a családok otthonteremtési kedvezményét (CSOK), illetve a 2024. január 1-jétől elérhető csok plusz támogatást igénybe veszi. A mentesség alapja az Itv. 26. § (1) bekezdés z) pontja.
A kedvezmény érvényesítésének feltétele, hogy a vagyonszerző a NAV részére benyújtsa a támogatás megítéléséről szóló – hitelintézet által kiállított – dokumentum másolatát, amely tanúsítja, hogy a szerző fél jogosult a támogatásra, és a szerzés ezzel összefüggésben történik.
Fontos, hogy az illetékmentesség kizárólag a támogatással közvetlenül érintett vagyonszerzésre vonatkozik. Ha a támogatást utóbb vissza kell fizetni (pl. a feltételek nem teljesülése miatt), az illetéket is utólag meg kell fizetni – késedelmi pótlékkal növelt összegben –, a NAV felhívása alapján, az Itv. 87. § (6) bekezdésének rendelkezése szerint.
Cserét pótló vételnél és cserénél a negatív illetékalapot eredményező ügyletek illetékmentessége
Az Itv. 21. § (2) és (4) bekezdéseiben meghatározott esetekben – lakástulajdon cseréje vagy cserét pótló vétel – a visszterhes vagyonátruházási illeték alapját a vásárolt és az eladott (vagy elcserélt) lakás forgalmi értékének különbözete képezi. Amennyiben ez az értékkülönbözet nulla vagy negatív, úgy a vagyonszerzés mentes az illeték alól az Itv. 26. § (1) bekezdés x) pontja alapján.
A mentesség feltétele, hogy az értékkülönbözet számítása során a forgalmi értékeket terhekkel nem csökkentett módon kell figyelembe venni. Az értékkülönbözet számításakor a haszonélvezeti vagy használati jog értékével az ingatlan forgalmi értéke csökkenthető. A negatív különbözetet eredményező tranzakciókra nem kerül sor illetékkiszabásra.
Egyenes ági rokonok közötti visszterhes vagyonátruházás illetékmentessége
Az egyenes ági rokonok – így például szülő és gyermek, nagyszülő és unoka – egymás közötti visszterhes vagyonszerzése az Itv. 26. § (1) bekezdés p) pontja értelmében illetékmentes. A mentesség valamennyi vagyonszerzési formára kiterjed, amely visszterhes átruházás keretében történik: ideértve az ingatlanokat, ingókat és a vagyoni értékű jogokat is.
A mentesség kizárólag egyenes ági rokonok közötti jogügyletekre vonatkozik, nem terjed ki oldalági rokonokra vagy házastársakra.
Házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházásának illetékmentessége
Az Itv. 26. § (1) bekezdés p) pontja alapján illetékmentes az olyan vagyonszerzés is, amely házastársak egymás között valósítanak meg visszterhes jogcímen. A mentesség kiterjed minden típusú vagyonszerzésre, így a lakástulajdon, ingó dolog, valamint vagyoni értékű jog megszerzésére is.
Nem feltétel a mentességhez a házasság időtartama vagy a házassági vagyonjogi rendszer, kizárólag az számít, hogy az ügylet megkötésekor a felek házastársi jogviszonyban álljanak.
Házastársi vagyonközösség megszüntetésének illetékmentessége
A házastársi vagyonközösség megszüntetése keretében történő vagyonszerzés – ideértve a váláskor vagy vagyonjogi szerződés alapján történő vagyonmegosztást is – nem keletkeztet visszterhes vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettséget. A mentességet az Itv. 26. § (1) bekezdés s) pontja biztosítja.
A mentesség célja, hogy a házastársi vagyoni viszony belső rendezése – amely nem eredményez új, harmadik fél általi vagyonszerzést – ne vonjon maga után illetékterhet.
Lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése 4 éven belüli építkezés esetén
Az Itv. 26. § (1) bekezdés f) pontja alapján illetékmentes az olyan lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzése, amely esetében a vagyonszerző vállalja, hogy a szerzéstől számított 4 éven belül lakóházat épít a telekre. A mentesség csak akkor alkalmazható, ha a telek beépítésre alkalmas, azaz megfelel az építési előírásoknak és a helyi településrendezési tervben meghatározott feltételeknek.
A mentesség feltétele továbbá, hogy az építkezés tényét a határidőn belül a vagyonszerző igazolja – a használatbavételi engedély vagy az egyszerű bejelentés alapján kiadott hatósági bizonyítvány benyújtásával.
Amennyiben az építkezés 4 éven belül nem valósul meg, a mentesség elvész, és a NAV a vagyonszerzőt kötelezi a visszamenőleges illeték megfizetésére, a jegybanki alapkamat kétszeresével számított pótlékkal együtt. A pótilleték összegét az Art. 206–210. §-ai alapján kell kiszámítani.
Vállalkozó által újonnan épített új lakás tulajdonjogának megszerzése
Illetékmentességet élvez az a természetes személy, aki olyan új lakást vásárol, amelyet vállalkozó értékesítési céllal épített, feltéve, hogy a lakás az eladás időpontjában újépítésűnek minősül. A mentesség jogalapja az Itv. 26. § (1) bekezdés a) pontja.
A mentesség kizárólag akkor alkalmazható, ha:
-
az eladó vállalkozói minőséggel rendelkezik;
-
a lakás új építésű (vagyis korábban nem került értékesítésre);
-
az adásvételi szerződés a használatbavételi engedély kiadását vagy az annak megfelelő hatósági bizonyítvány megszerzését követően jött létre.
Ha a fenti feltételek nem teljesülnek, az illetéket a megszokott mérték szerint kell megfizetni (1 milliárd forintig 4%, efelett 2%, maximum 200 millió forint/lakás).
Az első lakástulajdon megszerzéséhez kapcsolódó illetékkedvezmények
Első lakástulajdon megszerzése esetén – amennyiben a vagyonszerző természetes személy és a szerzés időpontjában nem rendelkezik másik lakástulajdonnal – illetékkedvezményre jogosult. A kedvezmény részletes szabályait az Itv. 21. § (6)–(8) bekezdései és a 26. § (1) bekezdés w) pontja tartalmazzák.
A kedvezmény mértéke a következő:
-
ha a megszerzett lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, az illeték 50%-át kell megfizetni;
-
amennyiben az ingatlan értéke 15 millió forintnál több, a kedvezmény nem alkalmazható, és az illetéket teljes összegben meg kell fizetni;
-
ha a vagyonszerző a megszerzett lakást lakóhelyéül használja, kérheti az illeték részletfizetését (négy éven keresztül, évi egyenlő részletekben).
A jogosultsághoz a vagyonszerzőnek írásban kell nyilatkoznia arról, hogy első lakását szerzi meg, és nem rendelkezik másik lakástulajdonnal. A NAV hivatalból ellenőrzi a nyilatkozat valódiságát. Ha utólagosan kiderül, hogy a vagyonszerző már rendelkezett lakástulajdonnal, a meg nem fizetett illetéket késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni.
A visszterhes vagyonszerzés bejelentése
Amennyiben a vagyonszerző az illetékkötelezettség alá eső jogcímen – így például adásvétel, csere, árverés útján – szerez meg ingatlant, ingót vagy vagyoni értékű jogot, köteles a szerzést a jogszabályban előírt módon bejelenteni a Nemzeti Adó- és Vámhivatal felé.
Ingatlan-nyilvántartási eljárást igénylő vagyonszerzések bejelentése
Az olyan vagyonszerzések, amelyekhez kapcsolódóan az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés szükséges – például ingatlan tulajdonjogának átruházása vagy az ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog alapítása – esetén a bejelentési kötelezettség teljesítése az ingatlanügyi hatóság közreműködésével történik. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás keretében az illetékkiszabáshoz szükséges adatokat a földhivatal továbbítja az adóhatóság felé.
Ebben az esetben a vagyonszerző külön bejelentés megtételére nem köteles, kivéve, ha olyan adatváltozás történik (például illetékmentesség vagy kedvezmény igénylése), amelyet az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés során nem tudott érvényesíteni.
Ingatlan-nyilvántartási eljárást nem igénylő vagyonszerzések bejelentése
Azokban az esetekben, amikor a vagyonszerzés nem kapcsolódik ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez – például gépjármű, pótkocsi, ingó vagy értékpapír megszerzése –, a vagyonszerző köteles az illetékkiszabás céljából az ügylet adatait közvetlenül bejelenteni a NAV felé.
A bejelentést – az erre rendszeresített nyomtatványon – a szerződés megkötését követő 30 napon belül kell teljesíteni. A határidő elmulasztása mulasztási bírság kiszabását vonhatja maga után.
Az illeték megállapításához való jog elévülése
Az adóhatóság számára az illeték kiszabására vonatkozó jog öt év alatt évül el. Az elévülési idő kezdőnapja az illetékkötelezettség keletkezésének időpontját követő év első napja. Ha az illetékkötelezettség bejelentése nem történt meg, vagy az adóhatóság nem szerez tudomást az ügyletről, az elévülés nem kezdődik meg.
Ha az adóhatóság az elévülési idő alatt intézkedést tesz (pl. adatot kér, határozatot hoz), az elévülés időtartama meghosszabbodik az intézkedés napjától számított egy évvel. Ugyanez érvényes akkor is, ha az ügyben fellebbezés vagy más jogorvoslat indult.
Az illeték alapjául szolgáló érték bejelentése és megállapítása
Az illeték kiszabása a vagyonszerző által bejelentett forgalmi érték alapján történik, amelyet az adóhatóság jogosult felülvizsgálni és – szükség esetén – saját hatáskörben módosítani.
Amennyiben az adóhatóság a bejelentett forgalmi értéket megalapozatlannak, kirívóan alacsonynak vagy nem valósnak ítéli, az illetékkiszabás alapját az ingatlan, ingó vagy vagyoni értékű jog szokásos piaci értéke alapján állapítja meg. Ehhez az adóhatóság összehasonlító értékadatokat vehet figyelembe, vagy szükség esetén szakértőt rendelhet ki.
Az érték megállapítása során figyelembe kell venni a vagyontárgy terheltségét, a jogokkal való megterhelést, valamint minden egyéb tényezőt, amely az értéket befolyásolhatja. A vagyonszerző kérheti, hogy az adóhatóság értékbecslést készítsen, azonban ezzel kapcsolatos költség viselésére ő maga köteles.
Az illeték megfizetése
Fizetési meghagyás
Az adóhatóság a kiszabott illeték összegéről fizetési meghagyást bocsát ki, amely tartalmazza a fizetendő illeték mértékét, a fizetés határidejét, valamint a fizetési módra vonatkozó tájékoztatást. A fizetési meghagyást a NAV postai úton vagy elektronikus úton kézbesíti a vagyonszerző részére.
A fizetési határidő – eltérő rendelkezés hiányában – a fizetési meghagyás jogerőre emelkedésétől számított 30 nap. A meghatározott határidő eredménytelen eltelte esetén a NAV végrehajtási eljárást kezdeményezhet.
Késedelmi pótlék
Amennyiben a vagyonszerző az illetéket a meghatározott határidőre nem fizeti meg, késedelmi pótlékot köteles fizetni. A késedelmi pótlék mértéke a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresének éves szintre vetített arányában kerül megállapításra, a késedelem időtartamára vetítve.
A pótlék kiszámításánál az esedékességtől számított naptári napok száma az irányadó. A késedelmi pótlék automatikusan felszámításra kerül az adóhatóság által vezetett folyószámlán.
Mulasztási bírság, adóbírság
Amennyiben a vagyonszerző az illetékkötelezettség bejelentésére vagy a kapcsolódó adatszolgáltatásra vonatkozó kötelezettségeit nem teljesíti határidőben, az adóhatóság mulasztási bírságot szabhat ki.
A bírság mértéke természetes személy esetén legfeljebb 200 ezer forint lehet, jogi személy vagy egyéb szervezet esetében pedig legfeljebb 500 ezer forint. Ha a be nem jelentett vagyonszerzés illetékkötelezettsége miatt az államháztartást jelentős kár éri, az adóhatóság adóbírságot is kiszabhat, amely a meg nem fizetett illeték összegének akár a 100%-a is lehet.
Az illeték törlése és visszatérítése
Az illetékkiszabás jogszerűtlen vagy megalapozatlan volta esetén, továbbá ha a vagyonszerző számára utólagosan nyilvánvalóvá válik, hogy a szerzés nem illetékköteles, az adóhatóságtól kérhető az illeték törlése vagy a már megfizetett illeték visszatérítése.
A visszatérítés iránti kérelmet az illeték megfizetésétől számított három éven belül lehet benyújtani. A kérelemhez mellékelni kell a visszafizetés alapjául szolgáló iratokat, például a szerződés semmisségét igazoló dokumentumokat, bírósági ítéletet vagy a NAV döntését az illetékmentesség fennállásáról.
A visszatérítés összege – amennyiben az adóhatóság a kérelemnek helyt ad – kamatmentesen kerül jóváírásra a vagyonszerző adószámláján vagy visszautalásra a kérelmező bankszámlájára.